A implementação de um programa de compliance efetivo na gestão condominial pode trazer diversos benefícios para o condomínio tais quais: transparência, integridade e eficiência administrativa do condomínio.

Importante destacar que o programa de compliance busca identificar e mitigar os riscos envolvidos na gestão condominial. Isso envolve a análise e monitoramento constante dos riscos, implementação de controles internos adequados e ações preventivas para reduzir possíveis impactos negativos.

Um dos objetivos-chave é a construção de uma reputação sólida para o condomínio. O programa de compliance visa estabelecer um ambiente de confiança, ética e transparência, o que reflete positivamente na imagem do condomínio perante os condôminos, colaboradores e a comunidade em geral.

Além disso o programa de compliance quando aplicado ao âmbito condominial estimula a prestação de contas e transparência, com relatórios regulares sobre as atividades, finanças e tomadas de decisão.

A transparência e a prestação de contas geram confiança e engajamento dos condôminos, promovendo uma cultura de participação e colaboração no condomínio.

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Inicialmente cumpre destacar que a democracia condominial é o pilar que norteia decisões cruciais, especialmente aquelas que impactam financeiramente a coletividade.

A Lei nº4.591/64 estabelece parâmetros claros sobre como proceder nas situações que envolvem a possibilidade de questionamento do valor da taxa-extra, respeitando não apenas os interesses individuais, mas também as normas estatutárias que regem o condomínio.

Neste sentido, vale lembrar que o síndico, figura central na administração, não detém a prerrogativa de efetuar mudanças unilaterais nas taxas extras. É imperativo seguir o rito estabelecido pela legislação e pela convenção condominial.

Neste contexto, o debate e a deliberação em assembleia tornam-se cruciais. É o espaço onde os condôminos têm a oportunidade de discutir, questionar e decidir sobre questões que afetam diretamente seus lares. A assembleia é a voz da coletividade, e é através dela que se legitima qualquer alteração na taxa-extra de condomínio.

Importante ressaltar que mesmo abaixo-assinados, embora representem a vontade de alguns moradores, não substituem o processo democrático de uma assembleia. A soberania dessa instância é irrefutável, vinculando a todos os condôminos, mesmo àqueles que não participaram ou foram vencidos nas deliberações.

A legislação oferece às assembleias o poder de deliberar sobre diversas questões: desde alterações nas taxas condominiais até aprovação de obras e eleição de gestores. É um exercício democrático que equilibra os interesses individuais com o bem coletivo.

Dessa forma, os moradores devem participar ativamente das assembleias. Somente assim, com diálogo e respeito às normas legais, é possível alcançar um ambiente condominial justo e transparente.

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 Com previsão no art. 1.356 do Código Civil “poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”.

Por sua vez, o parágrafo único, do art. 23 da Lei 4.591/1964, dispõe que: “funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas”.

Neste sentido, compete ao conselho fiscal do condomínio:

• O acompanhamento das contas do condomínio, dos orçamentos de bens e serviços, e de toda gestão financeira;

• A garantia da correta aplicação dos recursos financeiros do condomínio;

• A conferência e verificação dos balanços de contabilidade;

• O auxílio na confecção da previsão orçamentária do condomínio;

• A contratação de serviço de auditoria contábil se for o acaso de existirem fundamentadas suspeitas de fraude ou de desvio de recursos do condomínio;

• Verificação sobre possíveis irregularidades e comunicação ao síndico.

Por fim importante destacar que cabe também ao conselho fiscal a eleição de um presidente para o conselho dentre seus membros, e a emissão de pareceres favoráveis ou desfavoráveis à prestação de contas anual. 

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 Com previsão no art. 1.348 do Código Civil, são competências legais do síndico:

• Convocar a assembléia dos condôminos;

• Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

• Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

• Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

• Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

• Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

• Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

• Prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

• Realizar o seguro da edificação.

Mister destacar que a Lei 4.591/1964 também estabelece no parágrafo 1º do art. 22 competências do síndico, quais sejam:

• Representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os atos de defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

• Exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

• Praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;

• Impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

• Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;

• Prestar contas à assembléia dos condôminos

• Manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.   

Importante destacar ainda que o síndico poderá ser um condômino, ou ainda uma pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, e será fixada a remuneração de seus serviços na mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser de modo diferente.

Finalmente, quanto ao mandato do síndico, de acordo com o disposto no art. 1.347 do Código Civil, o prazo do mandato não poderá exceder dois anos, sendo possível, contudo, a sua renovação. 

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Inicialmente importante destacar que em pese a realização de obras em condomínio se trate de uma atividade regular, revela-se necessário observar as previsões legais, precipuamente à luz do disposto pela ABNT 16.280/2014 para seu correto exercício afim de evitar um possível passivo para o condomínio no futuro.

As obras podem ser dos seguintes tipos:

• Úteis (são aquelas que, em linhas gerais, acarretam em uma comodidade aditiva, aumentando ou facilitando o uso do bem). 

• Necessárias (são aquelas que, em linhas gerais, conservam ou impedem a deterioração do bem). 

• Voluptuárias (são aquelas que, em linhas gerais, se destinam para recreio; entretenimento). 

Já no que diz respeito aos quóruns, o art. 1.341 do Código Civil estabelece os seguintes:

• Quórum para obra voluptuária: 2/3 dos condôminos. 

• Quórum para obra útil: maioria dos condôminos. 

• Quórum para obra necessária: não prescindem de quórum para sua realização, uma vez que pode ser realizada pelo síndico, ou em havendo omissão deste, por qualquer condômino. 

Contudo importante destacar que em se tratando de obra urgente e que acarrete em despesas excessivas, o síndico, ou o condomínio que a determinou (se for o caso), deverá dar ciência à assembleia de forma imediata. 

Por outro lado, não se tratar de obra urgente, que acarrete em despesa excessiva, será necessária autorização da assembleia, para que seja realizada. 

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Inicialmente é necessário esclarecer que a assembleia de condomínio constitui órgão soberano do condomínio que possui funções: normativa, deliberativa e revisora. 

 São os tipos de assembleia de condomínio, os seguintes:

• Assembleia de Instituição;

• Assembleia Geral Ordinária (AGO);

• Assembleia Geral Extraordinária;

• Especial;

• Aberta. 

A Assembleia Geral Ordinária (AGO) tem previsão no art. 1.350 do Código Civil que por seu turno prevê que: “convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno”.

Por outro lado, sobre a Assembleia de Destituição prevê o art. 1.349 do Código Civil que “A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio”. 

Já no que tange à legitimidade para convocação de assembleia de condomínio, importante destacar que caso o síndico não queira convocar assembleia extraordinária, é possível que esta seja convocada por ¼ dos condôminos, conforme previsão do art. 1.355 do Código Civil. 

Quanto aos quóruns há diferentes previsões no Código Civil, conforme:

• Depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).

• Depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).

• Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em 1ª convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos 1/2 das frações ideais (art. 1.352 do Código Civil).

Por fim, faz-se mister esclarecer que assembleia apenas poderá deliberar acaso todos os condôminos tenham sido devidamente convocados para a reunião, conforme inteligência do art. 1.354 do Código Civil. 

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São modalidades de sanções condominiais as seguintes:

• Advertência; 

• Multa Moratória;

• Multa Sancionatória;

• Expulsão do condômino antissocial;

• Impedimento de participação em assembleia;

• Impedimento de votação em assembleia;

• Dever de reparação do dano.

Inicialmente cumpre esclarecer que a advertência, por sua vez, deve ser reduzida a termo, assinada, recebida e arquivada, devendo ainda observar o princípio da convencionalidade. Sendo, inclusive passível de cancelamento ou anulação.

Por outro lado, a multa moratória, à luz do parágrafo primeiro do art. 1.336 do Código Civil é cabível nas hipóteses de atraso no pagamento da quota condominial e/ou acessórios e será de 2%.

Já a multa sancionatória advém da prática reiterada de uma conduta transgressional, ou, do cometimento, mesmo que pela primeira vez, de uma conduta grave. 

Mister destacar que a multa sancionatória deverá obedecer aos princípios da legalidade, convencionalidade, proporcionalidade, contraditório, ampla defesa e devido processo legal, sendo as suas modalidades as seguintes:

• Multa sancionatória convencional;

• Multa sancionatória ao transgressor contumaz;

• Multa sancionatória ao condômino antissocial.

Por outro lado, quanto a expulsão do condômino antissocial, esta será possível se a multa se revelar ineficaz, e a garantia fundamental da função social da propriedade e a vedação ao abuso do direito justificarem a exclusão do condômino antissocial, e ainda, desde que a assembleia delibere a propositura de ação judicial, asseguradas as garantias inerentes ao devido processo legal. 

Quanto ao impedimento de participação em assembleia, mister esclarecer que O condômino que não pagar em dia a sua contribuição não poderá participar da assembleia.

Por fim, quanto ao dever de reparação do dano, nos termos do art. 197 do Código Civil “aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

Sobre o tema importante ainda destacar o disposto nos artigos 186 e 187, ambos do Código Civil, in verbis:

Art. 186 CC. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187 CC. Comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

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Constituem deveres do condômino os seguintes:

• Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

• Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

• Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Importante destacar que o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Por fim, importante esclarecer que a aplicação de multa ao Condômino Infrator Contumaz deve estar prevista na Convenção, não pode ser superior a cinco vezes o valor da cota mensal e depende da deliberação da assembleia (2/3). 

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O condômino tem direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, usar das partes comuns, conforme a sua destinação, desde que não exclua a utilização dos demais compossuidores, bem como de votar nas deliberações da assembleia e delas participar. 

Quanto ao direito de uso da propriedade, é necessário observar o uso conforme a finalidade, e ainda o uso conforme o direito de vizinhança, sobretudo respeitando as regras atinentes ao sossego, saúde, segurança e a moral e aos bons costumes. 

Outro ponto importante quanto o direito de uso é o direito de uso normal das áreas comuns do condomínio pelos condôminos inadimplentes. 

Já quanto ao direito de fruição; de colher os frutos, é necessário observar as limitações quanto aos tipos de locação e de locatários.

Por outro lado, quanto ao direito de voto e de participação na assembleia, à luz do disposto no inciso III do art. 1.335 do Código Civil, o condomínio terá direito de exerce-lo estando quite com o condomínio. 

Por fim é importante destacar que quanto ao direito de representação este pode ser exercido pelo condômino para fins de voto e participação em assembleias, desde que através de procuração. 

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Com previsão no art. 1.333 do Código Civil a convecção do condomínio deve ser subscrita pelos titulares de, pelo menos, 2/3 das frações ideais, e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. 

Já em seu parágrafo único o dispositivo em tela estabelece que para ser oponível contra terceiros a convenção do condomínio precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 

Contudo é importante esclarecer que a convenção do condomínio, aprovada, tem eficácia na regulação das relações entre os condôminos, ainda que sem registro, à luz da Súmula nº260 do STJ.

Importante dizer ainda que a convenção do condomínio deve dispor sobre a denominação deste, a sua finalidade, deve especificar tanto as unidades privativas quanto as áreas comuns, tratar sobre a gestão condominial, sobre as cotas ordinárias e extraordinárias, bem como sobre as assembleias, penalidades, obras, segurança e regimento interno do condomínio.

À luz do disposto no Inciso V do art. 1.334 do Código Civil, a Convenção do Condomínio, deve obrigatoriamente determinar o regimento interno. 

No regimento interno do condomínio devem estar estabelecidas regras de conduta que devem ser observadas pelos condôminos, moradores, colaboradores e visitantes do condomínio, como por exemplo regras para a realização de mudanças, recebimentos de encomendas, uso das áreas comuns do condomínio, entre outras.   

Portanto o regimento interno revela-se indispensável para a manutenção da harmonia nas relações condominiais e para uma boa convivência entre todos os envolvidos no âmbito do condomínio. 

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